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牛刀老师：

每天看你的博客，也买了你的书，对你深为钦佩。看见你日夜笔耕不辍，万万注意身体。只是我现有一事不明白，你说过多次，加息就是房价的拐点，加息为什么会导致房价出现拐点呢？还有，会是一个什么样的效应？谢谢。

                                               何塞

何塞先生：

谢谢你的关注。

今年以来，央行已经为加息做好了一切准备，应该说，现在是在确定一个时间节点。中国的利率水准较高，与中国的经济增长和货币贬值速度不相称。作为央行的主要货币工具，加息与否不仅仅只是看CPI数据，也要看货币贬值的速度。但是，对外央行一般会称作是应对通货膨胀。现在的阶段，叫做管理通货膨胀预期。

从全球来说，现在的提法是暂时不退出刺激经济计划，G20国家都各怀鬼胎，不一定会随大流。在各大经济体中，我们主要看美国和欧元国家。简单的说，一旦美联储宣布加息或者说有加息的意向，中国央行会做出反应。

为什么加息促使房价的拐点？这个问题说起来太复杂。加息的效应对外将可以遏制通货膨胀，对内是弱化投机行为，放缓货币贬值的速度。你从我国2009年的货币发行的数据就可以看出，流动性的泛滥成灾，已经成为经济增长的天敌，无论是一线城市已经生成的房价泡沫，还是海南房地产目前的状态，非理性的投资行为主导市场，最终绞杀了普通城乡居民的终端消费。

　　牛刀 中国房地产独立评论家

　　南昌把一座四星级的酒店给炸了，这是昨天的事情。中新网报道说，6日下午15时50分，已在南昌服役13年的四星级酒店——五湖大酒店成功爆破，成千上万市民聚集青山湖畔，观看这一“奇观”。

　　10年前我有幸在这座酒店下榻，对这座酒店的环境和管理感觉甚好，而且，因坐落在湖中间，闹中有静，风光旖旎，如果三五朋友高谈阔论，也是一个不错的去处，所以，我当时把它称作小滕王阁。这说炸就炸了，不免有些惋惜。

　　南昌为什么炸这座酒店，新闻报道说的不是很明白。而就在五湖大酒店附近经营商店的万女士向记者透露，现在的五湖大酒店只是四星级酒店，各方面设施都与城市发展不相协调，虽然目前炸掉可惜，但对南昌长远发展是有益的。据了解，目前五湖大酒店为四星级酒店，高22层，因原建筑规划与五星酒店差异过大，经营商意图将其爆破后在原地规划建筑一幢25层的五星级酒店。

　　这个记者也让人生气，没整明白啊。所以，我不揣冒昧，推测一番。如果说这座酒店经营不好，一是没道理，因为南昌四星以上酒店不多；二是不需要炸，完全可以重新装修。说是建筑有问题也不对，那是一个专门针对湖景设计的圆形建筑，就我本人对建筑的理解，是达到了天人合一的境界。那么，究竟是什么原因，非得炸掉呢？

　　我的脑子里突然涌现了一个可怕的念头，别是为了那个该死的GDP吧。你想，炸一下，又建起来，少说也有十多个亿的GDP吧。中国人不就是喜欢这样拆拆建建建建拆拆吗？君不见全国各地不都是这样拆了建建了拆吗？中国城市的文化都在这拆了建建了拆中，荡然无存了，所剩实在没多少。

　　北京听说1200多座四合院，现在只剩下300多了，在闹市中间孤单而寂寞。上海430多万套石库门，听说这10年拆了190多万套。深圳的小渔村是整个拆没啦，那东门里的吆喝声再也听不见，所以，现在的深圳人说，深圳就是没文化。就连我的老家九江，原先是最早的通商口岸，许多德国、法国、意大利和俄国的江岸建筑近几年全部拆光，也拆除了我童年美好的记忆。

　　难道这一切都是为了GDP？这是中华文化的大悲。韩寒在厦大演讲时说，全国都搞房地产，房地产会崩盘；如果全国都来复兴文化，文化是不会崩盘的。GDP来了去了，实在是过眼烟云，而文化确确实实与历史长存——她是一个民族的城府。我在深圳时，为了接待央视开心辞典栏目组，找遍了深圳，没有一个有品味文化特色的酒店，最后，只得安排在大梅沙——也只有海景，没有文化。

　　想起有一年回老家，也顺便去庐山度假。市委的老朋友说，知道你的爱好，我们会安排好的。这一安排，把我全家安排进了当年彭德怀住过的别墅。想起这事，我至今回味的是彭老总的傲然风骨。就是来到了上海，单位领导给我在笙馆安排了一套写字间，也让我品味上海滩的奢华远景。因为这是当年杜月笙的公馆，近100年的建筑至今保留了中西合璧的建筑原貌。

　　对一个人、一个时代、一个民族来讲，只有文化是不可泯灭的，是可以传承的。如果为了GDP不顾一切拆了建建了拆，势必会破坏中华文化的血脉。深圳的繁荣为什么不可持续，就在于深圳没有一点文化的底蕴，只有肤浅、苍白和沙漠，空留给深圳人无限哀叹。这也是我的长篇小说《深圳，我把爱情弄丢了》的由来。

国11条颁布后，开发商一直嗤笑这是政府的按摩拳，打在开发商身上很响，其实是给开发商舒筋活血。政府边打边说，你累啦，好好休息，本小姐给你按摩按摩。你说开发商活得舒坦不舒坦，当然，开发商付小费也从来都是很慷慨的，该给的，毫不含糊。本来有没啥，可一来二往，开发商色胆包天，拖着小姐上床，这就不地道了。

这不，继北京收回大龙地产顺义地块后，南京市国土局日前发布公告，收回了两家外企已取得开发权的该市城东仙林一地块，并没收了保证金2.45亿港元。这是在2007年地王热中，炒买炒卖哄抬房价争做地王的一个小高潮，香港招商地产和九龙仓置业拿地的瑞嘉投资实业有限公司和实创投资有限公司以24.1亿元人民币的总价，拿下该地块。这一地价是当年南京市第二高价。作为外资企业的两公司交付保证金为2.45亿港元。从南京市国土局的公告可以看出，开发商在拿到这块地后，除了拍卖前交纳的保证金，事后就什么也没做。

这种情况在全国是太多了。2007年的地王真正开发或正在开发的屈指可数，而大量的都是没有开发的。千万不要小看这些没有开发的地王，想当初他们在哄抬高房价中表现出色，功不可没。只要地王一落锤，周边房价应声而涨，可那都是骗那些买房人的，因为开发商根本就没法开发。当然，老百姓说这些地王那是一个痛恨，所谓地王，就是官商勾结哄抬房价的典型，简直就是恶贯满盈。可是，老百姓没办法。

被同时收回的还有几块地王。在广州，恒大地产于2008年1月8日以41亿元高价拍得的员村绢麻厂地块也被收回，并没收了1.3亿元保证金。广州富力地产、金地集团、中莱投资等几家公司未开发的地块也全部被收回。新闻报道出来的这几块地，对逾期未开发的闲置土地来讲，只是九牛一毛。2009年不是又拍出了许多地王吗？同样起到了哄抬房价的作用而同样无法开发，开发商之所以敢这样做，就在于把按摩小姐搞掂了。

这世界变化快。现在按摩小姐也变了，一下变成了巴东玉女邓玉娇。地方政府还真的开始收回闲置土地，这可不是一点点的土地，如果真能全部收回，那把这些土地建成社会保障住宅，那将是很大的盘量。这下开发商傻眼了。这帮开发商就是一个皮包商，除了会行贿官员，打通关节，是啥本事也没有。他们干啥呢，有的管理一家看上去很大的上市公司，其实啥也不用干，天天像我一样写博客，开讲座，上电视。

土地是一个国家的立国之本。所有涉及土地的问题都是严肃的，唯独中国的土地市场乌烟瘴气，有法不依执法不严，炒买炒卖哄抬房价，把应该为百姓建住房的土地席卷一空。管好了土地，高房价就成了无源之水无本之木。所以，在土地被炒高了几倍十几倍后，来收回闲置用地，这就不是按摩拳了，而是千斤铁锤，打得这帮炒地的开发商无处藏身。日本房价泡沫最后算总账，也是政府给炒地的开发商打了一个铁锤，颁布《土地融资限令》，日本房价大跌80%。

海南泡沫是谁吹起来的，是中央。这点几乎是毫无疑问的，因为海南国际旅游岛的总体规划就是中央批下来的。这个国际旅游岛不见多少旅游项目，反倒把房价吹了起来，一天甚至涨几千，引起全球一片惊叹。娘的，一个迪拜还不够，看来中国是死心塌地要学学迪拜，所以才弄个海南出来。很多网友质问我，为什么不评论一下海南泡沫的问题？你这个独立评论家是怎么当的。

 这真是委屈了我。我这个评论家又没有官方属于，是自己弄的好玩就挂了这么一个头衔，这真是葫芦挂在墙上不好偏要挂在身上，这不是自找没趣吗？既然没趣找来了，就当做没趣评论一回吧。要让我来谈谈海南又吹泡沫，首先得揣摩揣摩中央的意图。不把中央的意图搞清楚，那就是下笔千言离题万里。

 首先我们应该知道，中央政府肯定清楚，此时此刻把国际旅游岛一批，房价肯定会猛涨。道理很简单，这个时候除了房地产还有谁会去投资其他项目呢？除中央投资外，这个真没有。整个2009年，中国的GDP增长8.7%，其中，投资拉动了8%，消费也拉动了4.6%，冲抵出口的负增长下拉3.9%，只剩0.7%。因此，GDP就是投资，投资就是GDP，这几乎成了真理。要保GDP就离不开投资，但是如果都是中央在投资，那就是唱独角戏，一点也不好玩，所以，有经济学家一直提出要拉动民间投资，而拉动民间投资的最好的办法就是炒房子。

 这是尽人皆知的道理。现在的问题是，全中国的地理版图上，到处都在炒房子，2009年也炒了一年的房子，很多城市房价涨了一倍。牛刀——不好意思，就是鄙人，从房价收入比、租售比、空置率等数据上，反复论证了这些城市房价泡沫已经很严重，再炒下去会炒翻天的，因此，没有了想象空间。再说中国一线城市还没有出现过房价泡沫的破灭，只有海南曾经有过泡沫破灭的经历，何不将海南再拿出来炒一通，权当进行房价泡沫的压力测试。

 其次呢，海南曾经经历过房价泡沫破灭，抗压性比较好。海南泡沫破灭不也就只是影响了10多年的经济增长吗？没什么了不起。更何况，只是影响海南的几百万人，相比上海、北京、深圳千万级人口的城市而言，这个成本很低。还有，海南的泡沫破了，与其他城市不相容，从而也就可以给泡沫破灭的危害程度，有了一个基本的评估；如果没有破，或者说根本就不会破，那不是可以多印一些钞票，加大一些投资吗？这样就保住了GDP的增长。

 海南国际旅游岛批文一下，政府发号施令，省长亲自解释博彩不是赌博，更为海南增添了澳门和拉斯维加斯式的想象空间，再加上北方炒房团、煤老板炒房团和温州炒房团一出动，房价泡沫破灭的海南压力测试，就这样紧锣密鼓的开始了。这样，一天涨几千元一平方米，一点也不奇怪了，而且股市高度配合，所有的垃圾股票都在各种概念制造的光环之中火箭发射，一飞冲天。只是预知后事如何，且听下回分解。

通过不动产来观察经济的趋势变化不是我的首创，但是，却没有一个经济学家可以有我这么长的时期，研究和观察一个经济体的三大城市的不动产的走势和价格变化，以及对宏观经济和民生的影响，并找出其内在的规律。

经济的周期性变化有四个阶段：繁荣、衰退、调整、复苏。这个规律是很冷酷的，冷酷的令人敬畏。总有一些自认为是强大的力量试图改变这个规律，其结果总不能如愿，最后的客观现实是，不是改变了这个规律，而是受到规律的无情惩罚。2009年，作为全球最大的经济体之一，中国试图改变这个规律，设想不经衰退和调整而直接进入复苏，不惜以货币贬值的方式玩GDP，把GDP玩得全球大开眼界，煞是炫目。

结果如何呢？已经不需要我在这里说了。尽管官方不停的吹嘘“保8”成功，今年将要“保9”，国际上一些吹牛拍马的投资银行，也在为中国的GDP大肆唱多。连人均GDP是中国四倍多、人均GDP是中国一线城市两倍多的国家希腊也在讨好中国，希翼中国买他们一点国债，让中国继续玩他的GDP，却去满足希腊人民过富足的物质生活。

玩是玩不下去了。很多迹象表明，中国宏观经济的基本构架已经垮塌，三驾马车除了投资这一匹吃了壮阳药的马在跑，消费和出口都被自己给整垮，一种长期调整的态势已经非常强劲。繁荣送给了美国人，灾难留给了中国民众。而我们仍然在玩GDP，似乎只要有8以上的GDP，就能玩转地球。可是，我们花了30年没有搞清楚的一个简单的道理就是，地球不需要你去玩也一样照转，你想去玩地球却被地球转晕。

也许有人会问，国家统计局公布的数据，都是很好的。初看上去，那是不错，但那只是看上去很美。2007年，中国的GDP地方政府和中央政府相差了1.24万亿，2008年相差了1.95万亿，2009年上半年相差了1.4万亿，有谁会觉得这样的数据还有什么意义呢？所以，官方的数据已不足以测度经济发展的趋势变化。我们应该学会用简单的方法，分析宏观经济的趋势。这种简单的方法就是，用写字楼的租金走势看宏观经济是否复苏。

写字楼的租金水准，是企业赢利水准的正常反应。经济形势好转，写字楼需求旺盛，空置率就非常低，租金上涨；相反，如果经济处在衰退之中，各大公司纷纷减少开支，首先就会缩小写字楼面积，导致空置率上升而租金下降。以此来看，中国的宏观经济未见明显复苏。

中国一线城市写字楼租金持续上涨是从2004年开始，那时房地产市场的价格反应，同等区域写字楼的价格是同等品质住宅价格的一倍甚至两倍，租金涨幅保持在年增长20%以上，一直持续到2007年。随后，各大城市看见写字楼市场很好，便纷纷兴建CBD，有的开发商将住宅变更为商住两用，其实是用住宅的政策卖写字楼，因为写字楼地价较高，首付需要五成，而商住两用可以零首付，地价与住宅一样，这就是潘石屹建外soho的由来。现在同等区域，住宅价格已经比写字楼价格高了一倍，潘石屹的小聪明让所有投资客吐血。

什么是地王？地王就是中国楼市最大的骗局。这个定义将要被历史证实是正确的。中国楼市有很多骗局，地王只是其中之一。这帮家伙，为了炒买炒卖哄抬房价，为了最大限度的掠夺普通城市居民的财富，编织了一个一个谎言，吹起了一个一个泡沫。现在，这些谎言和泡沫就要破灭了。

2009年11月20日，名不见经传的大龙地产以50.5亿元高价拍下北京顺义区后沙峪天竺22号地，这块地也成为2009年北京土地市场总地价和平均楼面价的双料“地王”。但此后不久就有人质疑大龙地产支付地价款的实力。大龙地产1月28日发布的年报称，公司2009年实现营业收入17.48余亿元，同比增长1174.08%；归属于上市公司股东的净利润3.3887亿，同比增长1425.6%。截至报告期，公司总资产为30.06余亿，货币资金为2.55亿。

就是这么一家公司，需要15年才能支付地价款。2月1日，因为大龙地产发生缴纳地价款的困难，北京市国土局官方网站发布的“取消大龙地产顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地国有建设用地使用权出让竞得资格的公告”作了回答，同时国土局公告还称，大龙地产已交纳的2亿元竞买保证金将不予退还。即使大龙地产有能力支付地价款，也根本没有能力开发，因为楼面价是周边同等容积率的楼盘房价的两倍。

顺义天竺22号地规划建筑面积169126平方米，容积率大约为0.62，是2009年北京推出的容积率最低的一块住宅用地。据测算：如果将顺义22号地的楼面价控制在每平方米3万元内，将该地块一半做成独栋别墅，一半做成联排别墅，售价每平方米五六万元，才基本有利润。而要卖到五六万元是根本不可能的。但是，地王一诞生，周边的房价应声而涨。

同样，2009年所拍出的地王，除了商业用地外，所有住宅用地的地王，面临的是大龙地产一样的命运。开发商给全国人民开了一个天大的玩笑，这个玩笑把房价推得老高，回过头来才发现，原来开发商买的面粉不是面粉，而那个面包的价格已经比必胜客的披萨饼都贵了，而这些披萨饼已经卖给了原本只能吃窝窝头的人，这些花了披萨饼的钱买了窝窝头的人，现在才知道受骗了。

其实，整个2009年的地王，所谓的面粉贵过面包，只是为了忽悠房价。那么，开发商为什么要花这么大的代价去炒高房价呢？那开发商不是太笨了吗？其是开发商一点也不笨，只是聪明反被聪明误，反算了卿卿性命。如果做个详细解释，那就会发现，开发商原来不是在买面粉，而是在买码。他们在买的是全球最大的超级赌场的筹码，正在做着一夜暴富的美梦，嘴角还流着馋水。

去年12月30日，我在央视财经频道《今日观察》评论时说，地王并不是为了开发住宅赚钱，很多是为了上市融资和资产配置，所以不在乎地价，而在乎这块地是否在市中心或者他们认为好的地段。详情请见：《今日观察》房价房价：面粉面包）。

每年的一号文件照例是三农问题，今年亦如此。初看上去，今年还是有点新意，实现资源要素向农村配置，不能不说是很及时的。但是，新意归新意，看上去却让人提心吊胆，因为，这个资源配置设计两个重要问题，一个是支持农民建房扩大内需，拉动建材市场；还有一个就是推进转基因新品种产业化。

先来说说支持农民建房。这本来是一件很好的事，关系到农民的生活品质的提高，又能拉动建材市场，促进过剩产能的消化，提高城镇人口的就业水平，可谓一箭三雕，当然不能说不好。可是看上去是很好的东西，往往执行起来就会走样。比方说，地方政府按惯例会制定一个目标或者计划，每年一定要完成多少，于是乎，强拆强建的事情发生就不可避免。

强拆强建这是违背农民本意的，是一种强奸民意的行为。本来农民住得好好的，房子也是建起来不久，有可能户型、朝向不一定很好，但是，为了完成建房任务，逼着农民拆除这些住房，重新建在政府规划的农民住宅区内的事情就会时有发生，还冠以新农村建设的名义，造成农民的抵触情绪，这就可能适得其反。这样的事情，不用提醒都会发生，这是需要予以防治的。

在建筑材料的采购上，应该支持农民自行采购，而不能通过种种手段，动用种种名义，引诱和逼迫农民集中采购，更不能指定建材商家。这种行为即使有多么冠冕堂皇的理由，也难免有强买强卖之嫌，当然农民自发的集中采购例外。现在的重要问题是，在落实一号文件的细则上，各地政府应该建立全心全意为农民服务的宗旨，而要力图避免政府牟利的行为。

至于转基因新品种产业化的问题，也是应该慎之又慎的。我们当然不知道决策层推广转基因的意图，但是转基因作为一项现代农业科学，如何认识，怎么认识都是一个问题，现在来推进转基因产业化是不是为时过早，弊大于利？

总之，实现资源要素向农村配置，重要的是打通农民致富的通道，而不是掠夺农民几代人一点可怜的财富，如果最后搞成像高房价掠夺城市居民一样，那就是一件得不偿失的事，也背离了拉动内需的良好愿望。很显然，不是所有的农民都能建得起房子，也不是所有的农民都有建新房子的愿望，处理不妥当就会适得其反。

很多开发商放出风来，不管怎么调控，房价就是不降，理由是开发商不差钱。任志强说，贷款的增速大于投资的增速，开发资金到位的增速大于投资的增速，这中间一定会有个尚未打通的关节，那就是土地的供给。当土地的供给不但增速下降，并且是极大的负增长时，那么未来市场的预期就一定是上涨的。

其实任志强这是在偷换概念，强词夺理。从房地产来讲，贷款的增速高于投资的增速有的一说，主要是低利率和银行杠杆效应促成的。2009年，中央政府一反常态，直接为高房价托市，在产业政策上打破了应有的规则，并将开发商自有资金比例从35%直接降低至20%，普通住宅降低至15%。后来许多城市发展为，所有住宅自有资金比例都降低至15%。这样，造成了开发商不差钱。

开发商自有资金比例35%是1995年开始执行的，是建立住宅开发金融风险防范机制的策略之一。也就是说，设定这个比例，开发商在银行贷款的杠杆效应为接近两倍，而降低至15%，就把开发商在银行贷款的杠杆效应放大到5.5倍，同样一个项目，开发商可以从银行多拿3.5倍的贷款，开发商当然可以说不差钱，贷款的增速当然高于投资的增速，这似乎是个一说就明白的道理。

中国的开发商其实就是一个皮包商，大多自己没有什么钱，每一个项目做完，开发商的股东们就把盈利部分瓜分一空，有新的项目从头再来。当然，上市公司做法不一样。降低开发商自有资金比例，其实是把开发商的风险转嫁给银行。不管当时中央政府出于什么目的，将开发商的自有资金比例降低至15%，现在看来都是一个错误。这个错误导致了开发商不差钱。那么，既然开发商不差钱了，那把自有资金比例再提高如何？

将开发商自有资金提高到一个适当的比例，首先降低了银行风险。老百姓买楼还有一个三成首付的问题，其目的也是既保证有利于房地产的正常交易，也确保银行金融风险的分担和释放。再说，之所以确定35%的比例，也是因为当时的沿海房价泡沫促使银行对开发贷款加强风险防范。因此，把这项政策做一个回收，也是到了非常合理的时机。

其次，开发商在2009年基本完成去库存化，手上资金充裕，完全没有必要继续加大银行贷款风险，也完全没有必要继续所谓的“刺激”。降低自有资金的使命已经完成，应该回归到正常的风险防范机制上来。

只有继续执行开发商自有资金比例达到35%的政策，在新盘推出的房价上，才能真正遏制房价的上涨，遏制开发商的捂盘，增大有效供给。这里面要打通的不是什么土地的供给，而是政策的回收，要像回收流动性一样着手回收相关的产业政策，使之符合市场运行的规范法则，加大银行的风险防范。这样，才能向房价理性回归的方向，再迈出一大步。

一个市长向人民代表公然撒谎，还脸不红心不跳，这样的市长可是修炼到家了。据人民网报道，有港澳委员称北京房地产没有泡沫，郭金龙对此坦言，“缓解了心里的压力”。他说，去年曾在“两会”上表示，在房价低的时候政府不托市，今年房价涨到比较高的水平，政府也不通过行政手段打击价格，不压市，政府是要把自己该做的事情做足。

   郭金龙在房价低的时候，真的没有托市吗？回答是否定的，郭金龙不仅在房价低的时候动用政府公权，大肆托市，紧急颁发了现在看来是臭名昭著的北京市15条，而且，在中央政府没有批准的情况下，率先取消限外令。这不是在低价时托市又是什么？

    众所周知，2008年全国各大城市房价经过一轮暴涨，正在回调。北京也一样，楼市成交量下滑，房价刚刚开始有所下降的时候，北京市民在观望状态下看见了一丝希望，终于有买房子的可能了。就在这时，2009年1月22日，北京市政府颁发了《关于贯彻国办发[2008]131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》，是郭金龙市长亲自签发的，不可能这么健忘吧。

    北京15条，除了前面一条，整个都是为高房价托市的措施。而恰恰是前面一条，说是说了，却没有交代。这一条是什么呢？第一条的全文是这样的：加快落实2009年新开工850万平方米建设计划，积极推动建设项目尽快落地实现开工，抓好在施的保障性住房和限价房工程建设，年底前实现竣工200万平方米，进一步解决中低收入家庭住房困难。继续发展中低价位、中小套型普通商品住房，解决居民自住、改善类住房需求。2009年，继续加大旧城区房屋保护和修缮整治工作力度，完成2万户危房保护修缮计划；加快推进城乡结合部开发建设和环境整治；全面启动门头沟、丰台和通州三片棚户区改造，改善棚户区居民居住条件；继续实施城镇危房修缮改造工程，解决群众居住危险和住房困难。

    北京15条出来后，涉及的所有部门纷纷表态坚决执行，唯独这第一条，没看见主管部门的正式表态。剩下的基本都是鼓励炒买炒卖哄抬房价的。各位请看：

    二、进一步鼓励自住型和改善型住房消费
     （三）加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
     （四）自2009年1月1日至12月31日，个人转让购买超过2年（含2年）的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税；个人转让购买不足2年的住房，普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税，非普通住房按其转让收入全额征收营业税。
     （五）鼓励居民改善住房条件。
……